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汪利娜:自住房也是投资

http://www.dahe.cn 大河报 B05 楼市人物 2008年07月09日

  □记者余勇实习生杨洋
  经历了狂飙突进的发展之后,在国家宏观调控政策下,从去年年底开始,我国房地产市场进入了观望期。随之,拐点论、剧变论、回暖论等各种论点泛起。7月5日,在2008年人民大学房地产MBA(河南)金融形势论坛暨房地产金融环境与商业地产运营研讨会上,记者就当前我国房地产形势和存在的问题采访了中国社会科学院经济研究所研究员、中国社会科学院金融研究中心副主任汪利娜。
  土地制度缺陷
  汪利娜说,前两年出现的天价地现象实际上是与我国不健全的土地制度相关的,一个合理、有效的土地市场,土地供给应该是多元化的,需求也是多元化的。但是,我们国家现在的土地需求是多元化的,而土地供给却是只有地方政府一个渠道,在这种环境之下,土地招拍挂的数量和地段都会直接影响价格,所以这也是我国房价不合理,或者说是房价被扭曲的一个重要的制度缺陷。
  土地的问题要从土地制度上去改变,我国不能再把土地制度作为一个不可逾越的禁区来维系,我国城市化解决产权不平等,要靠深化土地制度改革来实现,不是靠紧缩银根能解决的。另外,就是旺盛的市场需求还需要在金融、税收和其他政策上来引导企业,实施多元化的供给,改善供应结构。解决保障性住房不足的问题是政府职责所在,政府掌握那么大的公共资
  源,如果在这方面缺位了,在住宅市场上该干预哪儿,政府不清楚,有利的土地就垄断,保障性住房该政府财政拿钱的地方,政府又退居二线,这种做法跟政府的职责相悖,也不符合构建和谐社会、建立科学发展观的基本理念。
  供给结构缺陷
  汪利娜认为,住宅市场结构性短缺也是推动房价上扬的重要因素,且不是央行一刀切利率政策所能解决的。近两年政府虽推出90/70、经济适用房和“两限”等政策,但结构性短缺问题仍没有根本性改观,调整货币政策更不能从根本上解决住房供给结构的问题。为什么在住房供给不足的情况下,还有很多大量的空置房?因为老百姓需要的小户型、结构合理的房子市场上没有。紧缩的货币政策对优化市场结构到底有没有影响,有没有作用?实际上优化的市场结构,应该包括新建房、二手房、出售房和租赁房,这里面有商品房和政府提供的保障性住房。货币政策只是紧了紧银根,加了点息,对优化这个结构起了什么作用呢?结构性的问题不解决,市场上还是结构性短缺,老百姓的需求依然没有办法满足,这是我国现阶
  段房地产市场的现状。合理的供给结构应是租与售、新房与二手房、商品房与保障房有机统一,是户型、价位、空间分布多样化的统一。
  从去年的一些数据来看,大户型、高档化的问题根本就没有扭转。据初步统计,全国40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米,仅占25.8%。2007年,商品住宅投资1.8万亿元,90平方米以下住宅投资仅占16.6%,这些小户型住房上市交易也要等到2008年。从各城市网上交易的住房来看,也多是大户型。
  保障的基本原则就是对市场“拾遗补缺”。近几年,房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高档房越建越多,百姓对经济适用房的需求增加,但自2002年土地新政对商业性用地实施招拍挂以来,多数地方政府受利益驱使却不愿意无偿划拨土地,增加经济适用房的供给,导致其投资规模、开工、竣工和销售面积均呈下降趋势,2007年经济适用房完成投资833.8万元,增幅19.7%,但占房地产投资的比重仅为3.3%。
  由于我国现阶段仍保留着住宅供给的“双轨制”,即市场供给与非市场供给并存,一些有权有钱的政府部门和垄断企业,借经济适用房之名,行福利分房之实,
  所建的高档房、高价房虽算经济适用房开发建设,但并不向社会发售,因此无法形成有效供给,反而会加剧住房结构的扭曲和收入分配的不公。
  住宅市场结构性的短缺,中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足,仅靠货币政策,其效果也是有限,还需政府从制度建设入手,运用法律、经济和行政手段优化结构,保障供给。
  做责任地产
  汪利娜直言,市场信心的培育除了政府的政策,也靠房地产企业生产出产品的质量和价值去引导和满足消费者、投资者,如果老百姓觉得土地是政府的、国家的,买的房子质量又不可靠,对市场的信心被摧垮了,房地产市场的“寒流”可能会真的到来。树立起消费者对市场的信心,有政府的责任,也有房地产企业的责任。所以,房地产企业要做责任地产。现在虽然政府在引导企业生产普通住宅,满足老百姓多元化的住宅需求。但是,这样的政策有的时候是很滞后的,很不完善的,企业应该自觉地加入到这个市场,完善结构,提升品质。只有我国整个中产阶级来这个市场买房
  消费、投资,这个市场才有可持续发展的空间,才有能够期待的春天。
  住房与资产升值
  汪利娜认为,住宅兼有消费与投资的双重属性,自住性购房也是一种投资。多年来的城市化中,大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施,水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿,从协议价到招拍挂价,土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升。
  改革前人们只有可出售的资产,如今人们有了房产,以此为抵押就可以从银行获得贷款,扩大当期消费或购买更多的实物资产,从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。
  住房投资诱人之处在于:一是收益率高,可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险;二是在我国,住房投资交易成本和持有成本比较低。据相关统计显示,广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅,其中,房屋出租收入居较大比重,甚至高于股息、红利、利息和其他投资收益。



来源:大河网

网络版编辑:祝萍

 
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