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对话美国地产金融

http://www.hnby.com.cn 大河报 B07 楼市论坛 2006年04月05日

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  3月31日,中国(中部)地产节资本创新发展论坛暨2006年中美·地产投融资峰会在郑州市鑫苑名家会所内举行。来自美国纽约大学房地产学院的劳伦斯·朗瓦教授、来自中国人民大学房地产研究中心的于宝刚教授、中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌、本报副总编辑王守国、郑州市房地产管理局房地产市场管理处处长高建政、河南省住宅产业商会秘书长赵进京等众多国内外金融与房地产领域的专家学者,齐聚一堂,共同就我国房地产金融的发展趋势进行了探讨。
  本次论坛由大河报、中国人民大学主办,中国人民大学培训学院、美国纽约大学房地产学院、河南凯若管理培训中心承办,并得到了郑州市住宅与房地产研究会、河南住宅产业商会、中国人民大学房地产MBA河南同学会、河南鑫苑置业有限公司的支持。  嘉宾言论精彩绝伦
  十多年来,我国房地产行业已取得长足发展,在国民经济中的作用也日益显著。正如本报副总编辑王守国在本次论坛的致辞中说:中部崛起,中原先行,中原崛起,地产当先,中原地产在国家加快中部地区崛起、加快河南城镇化、工业化、现代化的战略部署中做出了无可替代的贡献。
  但随着环境的变化,地产开始面临行业发展的新瓶颈。“资产就是地产的灵魂。”王守国说,“在国家对地产进行多方面宏观调控的情况下,中原地产界如何破解资本瓶颈这一难题,用资本创新,创造新的成就和辉煌,就成了需要大家共同关注、共同学习的现实课题,这种现实需求,就是我们举办本次峰会的根本动力。”
  郑州市房地产管理局房地产市场管理处处长高建政在谈及此次论坛的意义时表示:一个行业的发展应该把握三个要素,第一是把握政策、法律、法规体系;第二是建立一个符合市场经济规律的游戏规则;第三就是企业自身的提升,包括要建立科学的内部管理机制,建立一个多元化的投资和融资体系,要生产高质量的产品。投融资体系对房地产行业的重要性更是不言而喻。
  河南房地产界代表、河南鑫苑置业副总经理仝振国表示,这次论坛给河南房地产界提供了一次难得的学习机会。现在
  中国处在房地产开发的黄金时期,而中原地产在整个中国房地产发展中具有举足轻重的地位。但在当前新形势下,房地产如何解决资本扩张中遇到的融资问题,就显得非常紧迫。中国目前还处于资本积累时期,所以中原地产的任务是很艰巨的。他希望通过这次论坛,与国内外专家共同探讨中原地产如何才能走出去,并且做大做强,把企业效益和社会价值做得更好。
  机遇与挑战并存
  本次论坛上最引人注意的就是来自美国纽约大学房地产学院的劳伦斯·朗瓦教授。劳伦斯教授是纽约抵押贷款银行家协会前主席,在房地产金融领域有着数十年的从业经验。
  劳伦斯教授首先带来的消息就是,中国的发展在美国已经成为热门话题。
 “在美国,不仅很多企业家都非常关注现在的中国市场,中国更是美国普通人之间很热门的话题。”他说。
  他介绍说,现在美国利率几乎是历史上最低点,投资回报率很低,而美国又是一个资金相当充裕的国家,所以美国这些资金都在寻找投资获利好的地方,中国已经在名单上了。这些资金中有一个很重要的“成员”,就是养老基金,美国的养老基金一般总是在寻求比较稳定的收入,现在美国国内由于回报率下降,他们已经开始注意中国了。他表示,这些养老基金甚至其他一些基金早晚都会来到中国,这只是时间问题。
  中国人民大学房地产研究中心投融资教授于宝刚先生也谈到,由于中国存在巨大的投资机遇,使得外来投资者纷纷将目光投向了中国。他举例说,世界著名投资银行摩根史丹利就已经开始采取行动,去年他们在海外募集了一笔资金,并把这笔资金投放到上海房地产市场,以发展商的身份投资房地产。
  于宝刚介绍说,还有很多海外资金,虽然不全是摩根史丹利这样的大银行,由于他们对中国的市场行情以及未来的行业走势非常清楚,他们也正在进入国内房地产,他们要通过资金的转移,来获取高收益。不过,劳伦斯教授介绍,一般情况下,海外投资基金不会直接以发展商的身份进入中国房地产市场的,而是和中国当地的发展商组成一种合作伙伴的关系,来共同投资国内市场。
  海外之石可以攻玉
  劳伦斯教授在论坛上着重讲了美国地产金融的发展历史和变革,这让从未接触过国际地产金融的省内房地产界人士大大开拓了视野。
  美国的房地产金融早在上个世纪六七十年代就已经诞生,但发展到今天,房地产金融已经发生了很大变化,其中变化最大的就是房地产投资信托基金,英文简写是“REITs”。REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
  REITs同我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,美国的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。
  但美国REITs最大的特点是,它必须先由联邦立法,然后才能成立REITs。劳伦斯·朗瓦教授介绍,在美国,REITs是不用交联邦所得税的,但是对它有一些严格的要求,它必须满足这些要求。其中有一个很重要的要求,就是它的股权一定要可以自由转让,普通投资者能够购买REITs;另外一点,REITs的主要收入必须是租金的收入,或者是房地产债券的利息收入,而且这些收入的90%以上必须以投资收益的形式返还给投资者。
  REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。
  当然,美国的地产金融是相当发达的,不仅仅只有REITs一种。
  劳伦斯·朗瓦教授认为这些投资基金迟早会到中国来,其第一步可能会到比较大一点的城市,因为相对来说,在大城市这些资金可以便捷地变现。投资到新的市场上来,每一步过程都比较长。
  地产进入资本时代
  去年的以“国八条”为代表的国家一系列针对房地产的宏观调控,将中国房地产行业带到一个新的发展阶段。但是很多人并没有认识到这一问题。于宝刚在这次论坛上就着重谈到了宏观调控对房地产行业的影响。
  他认为,以这次宏观调控为契机,中国的房地产行业将发生一次更大的整合,这种整合的标志就是中国的房地产企业进入了资本时代。在我国,房地产企业是离资本最远的一个群体,中国的房地产企业家对资本运营知识懂得很少。
  为什么?这是过去特殊的历史时期决定的。过去房地产以土地为中心,有了土地就能挣钱,根本不用考虑什么资本、什么股票上市。但这次宏观调控就不一样了,很多房地产企业不是没有土地,而是没有资金,不要说开发,连生存都成了问题。因此这一时期成功的房地产企业,必须是以资本为企业运作的核心的,而不像以前以产品为核心。这就是房地产企业从生产经营时代,跨入了资本运营时代。如果说没有这方面的准备、没有这方面的理念,房地产企业生存下去都将非常艰难。
  中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌也对房地产进入资本时代这一提法表示了高度认同。他认为,房地产市场的启动和发展关键在土地,冷热在金融。如果没有房改、地改,中国的房地产没有经过市场经济中国的经济就不存在,有了房改和地改使我们的市场有了一个发展的基础,但是房地产发展必须有充分的燃料库,这个燃料库就是金融的支持。但中国的金融与房地产存在明显的矛盾。银行贷款是讲安全性的,因为银行收集起来的资金都是短期的,而房地产贷款是长期的。这存在一个短期和长期的矛盾,流动性、安全性比较差的问题。再加上我们看到日本以及东南亚国家房地产泡沫破灭,对金融产生了巨大的冲击,这使得我们发现,一旦金融出现问题要比房地产出现问题,影响面要大得多,所以国家认为必须要加强金融方面的监管。
  去年“国八条”房地产新政出台,是怕上海、杭州等地房地产出现泡沫,所以必然要加强管理。现在我国房地产正处在非常关键的阶段,但房地产金融却相对滞后。最重要的问题就是融资渠道单一,市场结构单一。现在,国内主要是靠银行贷款支撑着整个房地产的发展。信托融资、股市融资比例都非常小,微乎其微。所以,房地产“新政”出后,房地产企业的第一要务已经变成融资。
  急需地产金融创新
  美国的房地产金融相当发达。此次论坛上,顾云昌介绍了他去美国考察美国地产金融的情况。当时还是1988年,国内房地产还没起步,但在美国房地产已经相当发达,而且最主要是地产金融相当发达,考察中有一半时间是考察房地产金融。当时美国不仅有地产金融一级市场,还有发达的二级市场,那些地产资产全部以金融凭证的形式,分解到市场中,在市场中不断流动。
  发达的金融市场直接决定了美国房地产市场的健康。同样是地产泡沫,日本以及东南亚国家都受到了很大冲击,国民经济一度倒退,很长时间经济徘徊不前,但美国就没有像日本那样出现经济问题,美国地产虽然也有泡沫,但都化解了,这跟其金融体系发达密不可分。
  反观我们国家,顾云昌认为,房地产与金融存在相当大的错位:第一个是房地产融资的错位,第二个是房地产融资的梗阻。房地产融资的错位,开发商拿了土地,最需要资金支持进行开发,但又没有政府各项批文的时候,银行不给贷款,等到房子盖得差不多了,开始销售了,对资金的需要不那么紧张的时候,银行又争着给贷款,这就是错位。想要的时候不给,不要的时候就偏偏给。房地产融资的梗阻,富起来的老百姓想投资,找不到银行以外的渠道,开发商要融资,找不到除银行之外的融资渠道,这就是融资的梗阻。
  顾云昌认为,完全依赖外来资金的介入是不现实的。我们在发展过程中更多要依靠自己。他说,有许多企业都想进行海外融资,希望和海外的REITs合作,但谈何容易。
  他还指出,希望房地产金融能在2006年找到破局之法。比如说产业化基金,比如说REITs,比如从大的金融环境上改善。这在没有改善之前,我们还要用各种渠道来走出去。在最近央行的一项统计中,房地产资金来源,银行的贷款占总量的14.4%。这就说明现在开发商对于银行贷款依赖程度已经下降了,已经和国际水平差不多了。说明我们到了需要加大金融创新的时候了。
  记者刘洲立摄

网络版编辑:陈要逢

 
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